A Gazeta: Há quanto tempo a São Bento trabalha no mercado de loteamento?
Victor: São 20 anos. 20 anos agora em abril.
A Gazeta: Como surgiu a São Bento como incorporadora?
Victor: Lá em Naviraí. A gente começou fazendo um loteamento numa fazenda que tinha no limite da cidade com área rural. Depois do primeiro loteamento, veio o segundo e depois o terceiro. Eram loteamentos menores, de 200 lotes, 100 lotes, depois um de 300 lotes. Fomos aumentando a proporção do empreendimento, melhorando a qualidade, entendendo um pouco mais do mercado. E aí a gente viu que tinha um ramo a ser seguido com longevidade. Por isso que os 20 anos aconteceram. Mas tudo começou lá em Naviraí.
A Gazeta: Como foi o primeiro passo para lançar loteamentos em outras cidades? Como foi esse processo da saída de Naviraí?
Victor: A gente recebeu na verdade um convite de um pessoal de Ivinhema, que tinha uma área também que eles tinham interesse em lotear, mas não sabiam como. Eles eram proprietários da área e nos buscaram para entender se a gente não podia fazer uma parceria, que a gente chama de parceria imobiliária, para poder fazer um loteamento naquele imóvel. Estudamos as possibilidades e Ivinhema é uma cidade muito boa também, ali próximo de Naviraí. Depois de considerar muito, decidimos que a gente ia fazer o teste, e foi um teste muito bacana. A gente fez três loteamentos em Ivinhema e quando nós aprendemos a fazer fora de Naviraí, também entendemos que tinha uma demanda, principalmente no interior do Estado, que ninguém estava atendendo. Aí expandimos para outras cidades também.
A Gazeta: Em Dourados, faz quanto tempo que a São Bento atua?
Victor: Em Dourados, desde 2012; 13 anos.
A Gazeta: E o primeiro lançamento aqui de Dourados, como foi?
Victor: Aqui foi o Green Park. Lá na frente da Embrapa. Na BR-163, foi um loteamento fechado.
A Gazeta: Foi o primeiro fechado que vocês fizeram?
Victor: Não, foi o segundo fechado que a gente fez. O primeiro foi lá em Naviraí, tem o Green Park lá também, e é bem bacana, e o segundo foi o Green Park de Dourados, o segundo fechado. E então a gente fez esse de Ivinhema, depois, não em ordem específica, mas a gente atua hoje em Itaquiraí, Naviraí, Ivinhema, Caarapó, Dourados, Maracaju e São Gabriel do Oeste.
A Gazeta: Quantos loteamentos já tem ao todo?
Victor: Já são 38 loteamentos.
A Gazeta: A maioria está aqui em Dourados?
Victor: Em Dourados são 9; o Green Park, o Cidade Jardim 1, 2, 4, e 5, Recanto do Bosque, o Monte Sião, o Hectares e o Ares. Dos 9, tem 2 ainda em obra, que é o Cidade Jardim 5, que está bem no finalzinho, e o Ares, que está no meio da obra, com expectativa de concluir em abril de 2027.
O primeiro loteamento em Dourados foi em 2013 e depois outro, em 2015, aí teve mais uns dois anos para o nosso próximo. Então, no começo, a gente chegou um pouco mais gradativo, e foi aumentando a velocidade. Dourados é uma cidade com qualidade de vida, é uma cidade segura. Ao longo desses anos, lançamos 9 empreendimentos e todos eles foram vendidos. A região da Grande Dourados aqui concentra quase 1 milhão de habitantes em várias cidades ao redor, que também são muito boas. Mas eu vejo que a pessoa às vezes investe em suas cidades e vai crescendo e depois investe também em Dourados.
A Gazeta: A São Bento trabalha com loteamentos mais populares aos mais luxuosos. Fale um pouco sobre isso.
Victor: É bem bacana essa sua pergunta, porque quando a gente fala de venda de imóvel, você tem praticamente dois tipos de venda, o pra uso e o para investimento, certo? Tem loteamentos com avenidas largas, que tem a vocação comercial, mas a grande maioria é residencial. Então, ou é para morar, ou é para investir. No nosso caso, praticamente 90% de quem compra é para morar. Mesmo que seja aquele: eu vou colocar meu dinheiro aqui, e um dia eu vou morar aqui. A pessoa pode vender o terreno depois e morar em outro lugar, mas ela compra não como aquele investidor grande que vem pensando: eu compro barato para depois vender com a valorização. A gente fala que o nosso público é o público final, que quer morar dentro do bairro. Então, tanto num Cidade Jardim, que é um bairro aberto, com um terreno com valor mais acessível, quanto no Hectares, por exemplo, que é um altíssimo padrão, você está suprindo a mesma necessidade de morar bem.
A Gazeta: Além do valor do lote em si tem a manutenção, certo?
Victor: Exatamente, mas então pra você executar tudo aquilo ali tem um certo custo, agora o legal é que isso é muito bacana, se você for olhar hoje o asfalto que eu faço, por exemplo, a gente asfaltou ali no Ares, a avenida, e eu fiz o asfalto também na mesma época do Cidade Jardim 5, é o mesmo asfalto, a mesma qualidade, a mesma espessura, os mesmos atributos químicos. O mesmo asfalto que eu uso no Ares, eu uso no Cidade Jardim, mesmo tubo de água, mesmo tubo de esgoto, mesmo tubo de drenagem, o que que vai mudar? O formato do meio-fio, que no Ares é um meio-fio um pouco mais baixinho, a guia americana, que a gente chama, mas a qualidade do concreto é a mesma, só muda o formato, e a energia é porque a energia é subterrânea, no Ares, por exemplo, no Cidade Jardim a energia é a aérea, mas o mesmo fornecedor que eu compro de subterrânea, que é o pessoal da Romagnole, a gente compra de aérea também, que hoje é uma das melhores do Brasil. Então a qualidade da infraestrutura é a mesma, não importa se está comprando um terreno de um milhão e meio no Hectares, por exemplo, e no Cidade Jardim é a mesma qualidade e asfalto de água e esgoto.
A Gazeta: Uma outra diferença são as opções de lazer em cada loteamento?
Victor: Loteamentos com mais opções logicamente têm um custo bem maior, como no caso do Ares e Hectares, mas oferecemos boa infraestrutura e lazer em loteamentos mais em conta, de 80, 90, 100 mil reais o lote. No Recanto do Bosque, por exemplo, a gente fez umas praças abertas, praças públicas, que a gente fez e doou para o município. No Cidade Jardim, a gente vai começar agora uma praça bem grande, ali também é pública, para o pessoal não só do Cidade Jardim, mas dos loteamentos, bairros ao redor, Flórida, enfim, para usarem também.
A Gazeta: Como você analisa o mercado de Dourados, do Estado e país?
Victor: Bom, quando a gente tem uma taxa de juros mais alta, é consequência, tem menos liquidez no mercado, então as pessoas veem, é mais vantajoso, é mais seguro eu deixar o dinheiro em alguma aplicação de renda fixa, que não vai me trazer risco nenhum com um retorno alto de 12, 13, 14, 15% ao ano, dependendo do retorno que a pessoa conseguir, do que eu investi em alguma coisa, construir uma pizzaria, um barracão pra alugar ou kitnet pra vender, cada um tem o seu negócio. Então o mercado costuma dar uma desaquecida; a gente pode dizer que hoje o cenário nacional é do mercado desaquecido, isso é o primeiro ponto. Agora juntando esse ponto a gente vem de alguns anos de safra mais difíceis aqui dentro do Estado, por causa do clima, então não chove, ou ajuste de preço ali de soja depois da pandemia, o agro ele passa por um momento delicado de dificuldade, então você já emplaca um fator nacional com um fator regional em cima do outro. Mas para nós, internamente, a gente tem conseguido navegar muito bem nesse cenário, você vai mudando técnica de venda, marketing, atendendo o cliente de uma maneira diferente, muda uma forma de pagamento aqui e ali pra se adaptar aos novos tempos; de 2023 pra cá, a gente não vê muita volatilidade nas nossas vendas, tem um cenário onde a gente tem sabido navegar, mas você tem que navegar com cautela, porque o mercado está, meio, acho que tímido.
A Gazeta: Tem muita incerteza também?
Victor: Exato. Às vezes a gente fala que agora é um momento muito incerto, mas que o Brasil é um país de incertezas. Mas não é uma coisa de agora, né? A gente teve lá atrás superinflação, confisco, coisa que a gente nem imagina hoje. Então, tem as incertezas, tem que saber navegar com essas incertezas, porque as pessoas, no nosso caso, não vão parar de morar, às vezes vão parar de investir ou vão deixar a escolha do morar para depois. O que eu posso fazer para essa pessoa com segurança tomar essa decisão agora? E ao mesmo tempo você tem que estar preparado, pois se o país às vezes der uma estagnada, que atitude que eu vou tomar? Então é um momento de observar, trabalhar, continuar trabalhando e observar. E apesar do agro ter tido momentos difíceis nos últimos anos, eu acho que a gente está muito bem como Estado do Mato Grosso do Sul, que tem sido feita uma gestão de investimentos bem interessantes. Então a gente vê celulose, laranja, amendoim, industrialização dessa cadeia produtiva. Tem algumas indústrias de outros estados vindo para cá também. Outro dia estava em São Paulo, e tinha um pessoal estudando vir para cá, com indústrias novas. Então acho que o Estado está bem atrativo. Durante a pandemia, a gente foi um dos que conseguiu crescer bem. E agora também, mesmo nesse momento um pouco mais tímido do país, você vê que as projeções do MS de PIB aqui são boas. Então acho que a gente também é protegido por essa onda boa do Estado como um todo.
A Gazeta: Quantos são os colaboradores da São Bento?
Victor: A execução de obra é toda nossa, então a gente divide a nossa equipe em praticamente duas: o administrativo e a obra. Hoje somando essas duas, são 200 colaboradores. Toda a parte de água, esgoto, drenagem e asfalto a gente executa, agora quando eu vou executar por exemplo uma área de lazer do condomínio fechado, aí eu contrato construtoras, mas diretamente são 200 pessoas.
A Gazeta: No Hectares foi contratado?
Victor: Sim, foi 100% terceirizada, então já não entra nessa conta, cerca de 300 pessoas trabalhando ali.
A Gazeta: Como é o quadro administrativo atualmente?
Victor: O Pineca (Waldemir de Souza Messias) meu pai, que é o fundador, eu (Victor) e a minha irmã, a Beatriz, que é um pouco mais nova que eu. Hoje nós somos os três sócios da empresa.
A Gazeta: E sempre foi São Bento?
Victor: Sempre foi São Bento, que é o nosso protetor. A gente é católico. São Bento era um monge e era muito meditativo; lá pelo ano 1.300 ou até antes. A função do monge era muito de oração: silêncio e oração. São Bento percebeu que estava dando muita picuinha, porque a galera estava de cabeça muito vazia, então ele falou: “bicho, se a gente for ficar aqui sem fazer nada, só rezando, mas com a cabeça vazia, não vai prosperar”. Então sugeriu trabalhar – a própria história de Jesus, ele trabalhou, foi carpinteiro com o pai; existe uma graça, uma bênção no trabalho, então a gente tem que trabalhar. E na época dos monges meditinos, era trabalho braçal mesmo, abrir lavoura na mão, plantar horta, trigo, tanto que depois a ordem meditina, isso lá bem no ápice da Idade Média, os monges ficaram riquíssimos, não eles especificamente, mas a ordem meditina, enfim, é um dos lemas de São Bento que era ‘ora et labora’, que é reza e trabalha, em latim.
Fonte: Grupo A Gazeta